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Die Stockwerkeigentümer haben gemäss Art. 712h ZGB Beiträge für die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung (Gemeinschaftskosten) nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Allgemein gesprochen heisst das, dass alle Kosten die gemeinschaftlich sind, die also durch die Benutzung, den Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und durch die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen, anteilig von den Stockwerkeigentümern zu tragen sind.

1. «Wertquote»

Art. 712e Abs. 1 ZGB bestimmt, dass Wertquoten nach Hundertsteln und Tausendsteln bei Begründung des Stockwerkeigentums festzusetzen sind. Wie die Wertquoten zu ermitteln sind, lässt Art. 712e ZGB offen. Das Bundesgericht führt zur Wertquote aus: «Bei der Wertquote im Sinne von Art. 712e ZGB handelt es sich um eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung der einzelnen Stockwerkseigentümer im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt arithmetisch zum Ausdruck bringt.» Daraus lässt sich noch nichts konkretes ableiten. Mehr ergibt sich aus den weiteren Erwägungen des Bundesgericht zur Festsetzung der Höhe der Wertquoten: «In der Praxis hat sich eine ganze Reihe verschiedener Vorgehensweisen zur Ermittlung der Wertquoten herausgebildet, ohne dass eine davon objektive Richtigkeit und ausschliessliche Geltung für sich beanspruchen könnte […].Das hat seinen Grund darin, dass mit Ausnahme einer Quotenermittlung einzig aufgrund von Flächen- oder Rauminhalten durchwegs auch Faktoren (z.B. Lage der einzelnen Räume, Zugänglichkeit, Aussicht, Immissionen) miteinbezogen werden, für deren Gewichtung es keine objektiven Bemessungskriterien geben kann. Ausschlaggebend für die Festlegung der Wertquoten sind somit nicht nur solche Kriterien, die in ihrer Rangfolge klar erfasst werden können, sondern in aller Regel auch die subjektiven Wertungen und das Ermessen der Beteiligten […].»

Daraus folgt, dass es bei gleich grossen Flächen- oder Rauminhalten von Stockwerkeinheiten zu unterschiedlichen Wertquoten kommen kann, etwa, weil die Aussicht der im Obergeschoss belegenen Stockwerkseinheit besser ist als die der gleich grossen Einheit im Erdgeschoss gleichen Zuschnitts. Genaues Hinschauen ist daher geboten, damit man nach dem Erwerb einer Stockwerkeinheit nicht überraschend feststellt, dass man mehr Gemeinschaftskosten für seine Wohnung zu leisten hat als der Nachbar unten für seine «gleiche».

1. «Betriebskosten» und «Unterhaltskosten»
2. Zu den Betriebskosten zählen in der Regel und nicht abschliessend aufgezählt, Kosten wie Heizungs- und Warmwasserkosten, allgemeine Stromkosten, Kehrichtgebühren, TV-Anschlussgebühren, Liftkosten, öffentliche Abgaben für Abfall und Abwasser, Reinigung und Pflege der gemeinschaftlichen Teile, Kosten der Gartenpflege und Schneeräumung, Serviceabonnements, zum Beispiel Brennerservice und Liftwartung, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, insbesondere Kosten für den Verwalter und den Hauswart sowie öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, soweit sie den Stockwerkeigentümern gemeinsam auferlegt sind. Soweit sich Betriebskosten nach Verbrauch erfassen lassen (Wasseruhr, Heizkostenzähler), kann ihre Verteilung auf die einzelnen Stockwerkeigentümer danach erfolgen, im Übrigen nach Wertquoten.
3. Zu den Unterhaltskosten zählen in der Regel die Kosten, die den Werterhalt der Liegenschaft betreffen, als da sind Reparaturkosten bei Mängeln, Kosten für den laufenden Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zum Beispiel der neue Anstrich des Treppenhauses, Kosten ausserordentlicher Erneuerungen, Um- und Neubauten sowie die Einlagen in den Erneuerungsfonds. Dieser dient dazu Reserven für grössere Renovationen zu häufen. Dabei ist das Konto für den Erneuerungsfonds gesondert vom Gemeinschaftskostenkonto anzulegen.
4. Besonders strittig ist unter Stockwerkseigentümern die Frage, wer denn die Kosten für die Erneuerung eines Oblicht (Lichtkuppel) zu tragen hat, falls dieses über einer unter einem Flachdach liegenden Stockwerkeinheit und nicht über dem Treppenhaus befindlich ist und vermeintlich nur dieser Stockwerkeinheit durch Lichteinfall von Nutzen ist. Es wird insoweit argumentiert, ein solches Oblicht sei einem Fenster gleich zu stellen und es sei nach gängiger Praxis möglich, die Kosten der Erneuerung von im Sondereigentum befindlicher Fenster ausschliesslich dem jeweiligen Stockwerkeigentümer aufzuerlegen. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur teilt dagegen dazu in seinem aktuellen Ratgeber «Fenster im Stockwerkeigentum» mit: «Zudem wird davon ausgegangen, dass Oberlichter, welche in das Dach integriert sind und sich nicht öffnen lassen, zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören.» Das Bundesgericht hat dazu noch nicht entschieden.
5. Hinsichtlich der Unterhaltskosten ist auf die Besonderheit der Regelung des Art. 647e ZGB hinzuweisen: An den Kosten der Durchführung luxuriöser Massnahmen, wie z. B. dem Einbau eines Swimmingpools in Gemeinschaftsräumlichkeiten, braucht sich der einzelne Stockwerkeigentümer nicht zu beteiligen.
6. Nutzen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile einem Stockwerkeigentümer nichts, darf er nicht mit Betriebs- und Unterhaltskosten hierfür belastet werden, Art 712h Abs. 3 ZGB. Befindet sich also in einer aus mehreren, nicht untereinander verbunden Gebäuden bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft in einem der Gebäude kein Lift, dürfen die Stockwerkeigentümer, die auf dieses Gebäude entfallen, nicht mit Liftkosten belastet werden. Dagegen hat der im Erdgeschoss befindliche Stockwerkeigentümer in der Regel Liftkosten zu tragen, sofern er mit dem Lift in die Tiefgarage, den Keller oder den Estrich gelangen kann. Das Bundesgericht hatte sich insoweit auch mit folgendem Fall zu befassen: Eine Stockwerkseigentümergemeinschaft, bestehend aus drei Gebäuden auf die 17 einzelne Stockwerkseinheiten entfielen, wollte eines der drei Gebäude sanie­ren. Sie verteilte die Kosten für die Sanierung des einzelnen Gebäudes mit sie­ben Stockwerkeinheiten durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung auf die insgesamt 17 Stockwerkeigentümer in allen drei Gebäuden nach Wertquoten. Diesen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung hat das Bundesgericht als nichtig angesehen, weil er gegen Art. 712h Abs. 3 ZGB verstiess. Auch eine entsprechende Regelung im Reglement wird als nichtig erachtet.

Wurden allerdings bei Begründung des Stockwerkeigentums Wertquoten ganz bewusst aufgrund des Vorhandenseins oder Fehlens von gemeinschaftlichen Bauteilen und deren Nutzbarkeit festgesetzt, können für den Stockwerkeigentümer, der von einer niedrigeren Wertquote profitiert, auch die Kosten von gemeinschaftlichen Bauteilen, die ihm nicht von Nutzen sind, anfallen, da insoweit die Stockwerkeigentümer mit einer höheren Wertquote entsprechend höher bei allen Gemeinschaftskosten belastet werden.

1. Umlage von Gemeinschaftskosten auf Mieter

Es kann nur ein Teil der Gemeinschaftskosten durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag als «Nebenkosten» auf den Mieter umgelegt werden, nämlich solche, die im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache entstehen. Nicht hierunter fallen generell Unterhaltskosten einschliesslich der Einzahlungen in den Erneuerungsfond. Von den Verwaltungskosten kann nur der Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.

1. Tipp

Jeder Stockwerkeigentümer sollte die ihm in Rechnung gestellten Betriebs- und Unterhaltskosten genauestens unter die Lupe nehmen. Er hat das Recht zur uneingeschränkten Prüfung aller Rechnungen, Aufwände und weiterer Unterlagen (z. B. Expertisen) und kann und sollte alles, was nicht nachvollziehbar erscheint, auch an der Stockwerkeigentümerversammlung monieren. Es empfiehlt sich im Vorfeld einer Stockwerkeigentümerversammlung nach Mitbetroffenen Ausschau zu halten und ggf. entsprechende Punkte innert offener Frist auf die Agenda setzen zu lassen.

Für einen Käufer empfiehlt es sich dringend, die Versammlungsprotokolle und -beschlüsse der letzten fünf Stockwerkeigentümerversammlungen sowie die Abrechnungen zu prüfen. Diese sind im Fall des Kaufes verbindlich. Ferner sollte ein Blick auf die Wertquote «gleicher» Stockwerkeinheiten geworfen und Erkundigungen zum baulichen Zustand des Gebäudes eingeholt werden. Nur so kann für die Zukunft hinreichend abgeschätzt werden, welche, manchmal nicht unbeträchtlichen, Gemeinschaftskosten neben dem Kaufpreis und dem Hypothekarzins auf den Käufer zukommen werden.

Sollten Sie Fragen haben oder Unterstützung benötigen, können Sie sich gerne an uns wenden.

Interessiert mich (Email an sekretariat@m-win.ch; wir melden uns)

Anmerkung: Dieser Beitrag wurde von der unabhängigen Anwaltskanzlei «Martin Rechtsanwälte GmbH» auf unserem Blog publiziert.