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Covid-19 Mieterrechte

Ein Grossteil der Ladengeschäfte in der Schweiz wurde durch eine Verordnung des Bundesrates geschlossen. Ebenso Restaurants, Coiffeursalons, Fitnessstudios, Kosmetiksalons usw. Erst ab dem 27. April ist eine Lockerung der Massnahmen in Aussicht gestellt. Dies wird vom Wirtschaftsverband Handwerk und Haushalt SWISSAVANT als zu langsam («Trippelschritte statt Siebenmeilenstiefel») empfunden. Die betroffenen Unternehmen fragen sich mangels erzielbaren Umsätzen: «was ist mit meiner Miete/Pacht?»

Auch Wohnraummieter, die infolge von krisenbedingter Kurzarbeit oder Entlassungen nur über ein vermindertes Einkommen verfügen, können im Hinblick auf ihre Mietzahlungspflicht in die Bredouille geraten.

Zunächst soll hinsichtlich der Unternehmen die aktuelle Sach und Rechtslage dargestellt werden.

Zivilrechtlich herrscht zunächst Einigkeit, dass ein Umsatzrückgang unter das Unternehmerrisiko fällt und vom Unternehmer zu tragen ist. Bei Covid-19 wird aber «Neuland» betreten, da eine staatlich verordnete Zwangsschliessung gemäss Art. 6 Abs. 2 COVID-19-Verordnung 2 zur Umsatzreduktion auf null führt. Staatliche Unterstützung gibt es im Gegenzug speziell für Miet-/Pachtzahlungen nicht. Der Bundesrat hat allerdings beschlossen, KMU bei finanziellen Engpässen mit Überbrückungshilfen zu unterstützen. Ferner wurde eine flankierende COVID-19-Verordnung Miete und Pacht auf den Weg gebracht, die das Kündigungsrecht des Vermieters/-pächters wegen Zahlungsrückstand aus der Zeit vom 13. März bis 31. Mai stark einschränkt, da die Frist zur Nachzahlung bei Mietern in Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht auf 90 Tage und bei Pächtern auf 120 Tage verlängert wurde, Art. 4 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht verlängert wurde.

Nur, muss der Unternehmer überhaupt zahlen?

Bekanntlich ist die gewerbliche Überlassung von Räumen zur Nutzung ein äusserst «verderbliches Gut». Ist die Zeit für eine mögliche Nutzung verstrichen, kann diese nicht mehr nachgeholt werden. Exemplarisch zeigt sich dies bei einem Hotelbetrieb: Kann ein Zimmer vom 13. März bis zum 31. Mai nicht an einen Gast vermietet werden, so ist ein «Nachholen» der Vermietung aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr möglich. Die Möglichkeit für diesen Zeitraum Umsätze zu generieren ist unwiederbringlich verstrichen.

Mietrechtlich stellt sich die kontrovers diskutierte Frage, ob die betroffenen Lokalitäten aufgrund der behördlichen Weisung nun einen Mangel aufweisen, der die Pflicht zur Zahlung von Miet-/Pachtzins vorübergehend entfallen lässt, weil eine Geschäftstätigkeit nicht mehr möglich ist, Art. 119 OR. Grundsätzlich vermietet/verpachtet der Vermieter/-pächter ein Objekt, das für einen bestimmten Zweck tauglich ist, z. B: als Gaststätte. Können die Flächen diesem Zweck nicht mehr dienen, entfiele die Pflicht Miete/Pacht zu bezahlen. Hier sollte aber genau hingeschaut werden, ob die Nutzung tatsächlich völlig unmöglich geworden ist. Beschränkt ist bei Gastrobetrieben der Publikumsverkehr, wobei «take-away» erlaubt ist und die Räume können nach wie vor zum Zubereiten von Speisen, Lagern von Vorräten und in entsprechendem Umfang für Bürotätigkeiten genutzt werden. Gegebenenfalls kann auch eine notwendige Renovation erfolgen. Hier ist sorgfältig nach Branchen zu differenzieren und es sind mit dem Vermieter/-pächter Verhandlungen zu führen.

Die Frage, ob die Pflicht zur Miet-/Pachtzahlung bei den betroffenen Unternehmen ganz oder teilweise entfällt, bedarf also einer sorgfältigen Prüfung.

Bei Wohnraummietern verbleibt es bei der Zahlungspflicht, da diese ihre Wohnräume ungehindert weiter nutzen können. Dem Mieter bleibt also nur der Gang zur RAV oder zum Sozialamt.

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