Das Bundesgericht (BGer 4A_282/2021) hatte jüngst über die Anfechtung der Kündigung einer erblasserischen Mietwohnung zu entscheiden. Ein Erbe hatte zusammen mit der Erblasserin die Liegenschaft bewohnt und focht die Kündigung durch die Vermieterin nach Art. 271a OR an. Die beiden Miterben, die nie in der fraglichen Wohnung gewohnt hatten, wurden nicht mit in das Verfahren einbezogen wurden. Verfahrensparteien waren lediglich der Mieter-Erbe und die Vermieterin.
Das Bundesgericht hat die Anfechtungsklage des Mieter-Erben mangels Aktivlegitimation abgewiesen. Es weist darauf hin, dass bei mehreren Erben eine notwendige Streitgenossenschaft besteht und alle Erben bei einem Rechtsstreit einbezogen werden müssen. Das Mietrechtsverhältnis muss im Anfechtungsverfahren für alle Vertragsparteien, also auch für die lediglich durch die Universalsukzession (Art. 560 ZGB) zu Mitmietern gewordenen Miterben, die die Mietsache nie nutzten, einheitlich geklärt werden. Aufgrund der Rechtskraftwirkung eines Entscheids ist ihre Beteiligung am Verfahren notwendig.
Den umgekehrten Fall des Erben als Vermieter betrifft eine Entscheidung eines deutschen Mietgerichts zu Beginn dieses Jahres.
Hier hatte der Niessbraucher einer Wohnung in einer Liegenschaft seine drei Kinder zu je einem Drittel als Erben eingesetzt. Die mit dem Niessbrauch belastete Wohnung wurde an Dritte vermietet. Nach dem Tod des Niessbrauchers vereinbarten die drei Erben eine Erbteilung in deren Zuge der Sohn und spätere Kläger alleine das Eigentum an der vermieteten Wohnung zugesprochen bekam und als alleiniger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Nachfolgend kündigte er alleine das bestehen gebliebene Mietverhältnis gegenüber den Mietern auf.
Die Klage auf Ausweisung infolge Kündigung wurde abgewiesen, weil die Kündigung durch nur einen Erben nach Auffassung des Gerichts unwirksam war. Das Gericht stellte zunächst fest, dass das vom Niessbraucher abgeschlossene Mietverhältnis bei dessen Tod auf die drei eingesetzten Erben übergegangen war. Daran änderte auch die Erbteilung nichts, bei der der Kläger das Alleineigentum an der Mietwohnung erlangte. Diese dingliche (d. h. eigentumsrechtliche) Rechtsänderung führte nicht automatisch dazu, dass die auf Vertrag beruhende (schuldrechtliche) Beziehung zu den Mietern auf den Kläger alleine überging. Die im Innenverhältnis der Erben erfolgte Erbauseinandersetzung mit Eigentumszuweisung an einzelne Erben hat auf das im Aussenverhältnis der Erben zu den Mietern bestehende Mietverhältnis keine Auswirkung. Es sei insoweit daran erinnert, dass ja auch fremde Sachen vermietet werden können. Auch der direkten oder analogen Anwendung der deutschen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB, der Art. 261 Abs. 1 OR entspricht, nach denen bei Veräusserung der Sache das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergeht, widersprach das Gericht, da eine Erbauseinandersetzung vorlag. Auch in der Schweiz ist die Universalsukzession beim Erbgang (Art. 560 ZGB) durch Art. 261 OR nicht erfasst (BK Weber Art. 261 N 2), das heisst bei der Erbauseinandersetzung durch mehre Erben geht ein Mietverhältnis nicht automatisch auf den Erben alleine über, der eine Liegenschaft oder das Stockwerkeigentum zum alleinigen Eigentum erhält.
Da die Mieter in der Regel auch nicht in eine Erbteilung mit einbezogen werden, fehlte es auch an einer einvernehmlichen Übertragung des Mietverhältnisses auf den Alleineigentümer.
Daher sind im Erbfalle sowohl im Falle, dass die Erben Mieter sind oder die in den Nachlass fallende Liegenschaft vermietet ist, rechtsgestaltende Erklärungen und Klagen immer von allen Erben gemeinsam zu erheben.
