von Sabrina Cacace, Martin Rechtsanwälte GmbH

Art. 264 Abs. 1 OR regelt die vorzeitige Rückgabe von Mietsachen.

Der Mieter haftet grundsätzlich bei vorzeitiger Rückgabe für Mietzinsen bis zum nächsten Kündigungstermin bzw. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses. Nach Art. 264 Abs. 1 und 2 OR kann der Mieter den Mietgegenstand zurückgeben, ohne Kündigungsfristen und –termine einzuhalten, sofern er entweder einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt oder die Miete bis zum nächsten Termin bezahlt, an dem der Vertrag endet oder beendet werden könnte. Die vollständige Rückgabe der Sache erfolgt durch Rückgabe der Schlüssel oder durch schriftliche, klar zum Ausdruck gebrachte, Mitteilung an den Vermieter, dass man das Mietobjekt zurückgeben will. Der Mieter muss zudem einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Die Zumutbarkeit des Ersatzmieters bestimmt sich nur nach objektiven Kriterien (z.B. erheblich grössere Familie), d.h. der Vermieter darf an den Ersatzmieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den bisherigen Mieter (Huguenin, Obligationenrecht Besonderer Teil, 2002 Zürich, 337). Weiter wird die Zahlungsfähigkeit, d.h. die Zahlungswilligkeit des Nachmieters vorausgesetzt, die sich durch einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister und einer Fotokopie des Lohnausweises/der Lohnabrechnung nachweisen lässt (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. Auflage, 2007 Zürich, OR 264 S. 181). Die Zahlungsfähigkeit des vorgeschlagenen Nachmieters ist nur bei mehrmaligen und erheblichen Betreibungen oder wenn Verlustscheine gegen diesen existieren, zu verneinen (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. Auflage, 2007 Zürich, OR 264 S. 182). Der Ersatzmieter muss bereit sein, das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen (bspw. bisheriger Mietzins, Dauer des bisherigen Mietverhältnisses etc.) zu übernehmen, die im Augenblick der Rückgabe der Mietsache zwischen den Parteien gelten und muss die Mietsache, an dem Tag zurückzugeben, an dem das Mietverhältnis gemäss Kündigung endet (Higi, Zürcher Kommentar, Bd. V/2b, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 264 S. 718). Der Abschluss eines neuen Mietvertrages zwischen den Vermieter und den Ersatzmieter ist nicht erforderlich. Zur Überprüfung sowie zur Auswahl des Ersatzmieters muss dem Vermieter eine angemessene Zeit (mindestens 1 Monat) eingeräumt werden (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, 2008 Zürich, OR 264 S. 388). Der Vermieter muss die Ablehnung begründen. Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmieter ohne triftigen Grund ab, so verliert er gegenüber dem ausziehenden Mieter den Anspruch auf Weiterzahlung des Mietzinses (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, OR 264 S. 388).

interessiert mich (E-mail an Xavier Bédat, Martin Rechtsanwälte; wir melden uns)

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