Aktienzuteilung in Stück mit Preis pro Aktie!

In einem aktuellen Fall haben wir gerade wieder einmal erlebt, wie viel unnötige Zusatzarbeit man sich machen kann, wenn man Aktien (z.B. für Mitarbeiter, Partner, Investoren) prozentual zuweist (verspricht) und / oder mit einem Gesamtpreis anstatt in Stück mit einem festen Preis pro Aktie. Rechnet man nämlich die vereinbarten Prozente und Gesamtbeträge für die notariellen Urkunden, Statuten etc. um in einzelne Aktien und deren Preise, resultieren lange oder endlose Brüche. Dann muss mühsam gerundet und lange gerechnet werden, und die Empfänger bekommen nicht genau die versprochenen Beteiligungsprozente und Gesamtpreise.

Für den Anwalt, der sich wie ich gerne im Excel tummelt, eine gute Übung. Aber für den Kunden unnötige Kosten und zeitliche Verzögerungen!

Jürg Martin; martin@m-win.ch

 

Pflichten des Mieters bei Rueckgabe der Sache

von Martin Rechtsanwälte GmbH (E-Mail: sekretariat@m-win.ch, Tel.+41 52 269 21 11)

Nach Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.

Der Mieter haftet nicht für sich aus der vertragsgemässen Benützung ergebende Abnützung der Sache. Andererseits haftet der Mieter für Schäden aus vertragswidrigen (vgl. Art. 257f OR, Art. 259 OR und Art. 262 OR) oder unsorgfältigen Handlungen. Ergibt sich bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine erhöhte Abnützung, so hat der Mieter verhältnismässig für die übermässige Abnützung Ersatz zu leisten; die obere Grenze der Haftung bildet daher bei Ersatzanschaffungen (nicht aber bei Reparaturkosten) der Zustandswert der Sache (Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, 2007 Basel, Art. 267 N 4). Will der Vermieter den Mieter für die entstandenen Beschädigungen und übermässige Abnützung belangen, muss er Bestand und Umfang des Schadens beweisen (Art. 8 ZGB). Der Vergleich zwischen dem Antritts- und dem Rückgabeprotokoll ermöglicht es, den Umfang der Schäden nachzuweisen (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, 2008 Zürich, Art. 267 OR S. 493).

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Missbraeuchliche Untermietbedingungen als Verweigerungsgrund zur Untermiete

von Martin Rechtsanwälte GmbH (E-Mail: sekretariat@m-win.ch, Tel.+41 52 269 21 11)

Dem Mieter steht ein zwingendes Recht auf Untervermietung der Sache zu (Art. 262 Abs. 1 OR). Voraussetzung für die Zulässigkeit ist die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf seine Zustimmung unter anderem verweigern, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). Missbräuchliche Untermietbedingungen im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. b OR liegen dann vor, wenn die Konditionen des Untermietvertrags im Vergleich zu denjenigen des Mietvertrags für den Untermieter wesentlich ungünstiger sind, ohne dass dafür ein sachlicher Grund besteht (Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch OR – Die Rechtsprechung des Bundesgerichts, 7. Auflage, 2009 Zürich, OR 262 N 6). Wenn die Differenz zwischen dem vom Mieter bezahlten und dem vom Untermieter verlangten Mietzins pro Zimmer 30 bis 40% beträgt, ist die Missbräuchlichkeit zu bejahen (BGE 119 II 359 ff. E. 6, Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch OR – Die Rechtsprechung des Bundesgerichts, 7. Auflage, 2009 Zürich, OR 262 N 3). Werden mit dem erhöhten Untermietzins zusätzliche Leistungen oder Investitionen des Mieters in üblicher Höhe abgegolten, liegt kein Missbrauch vor (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 6). Geringfügige Untermietzinsgewinne sind zulässig, auch wenn sie sachlich nicht gerechtfertigt sind. Bei unbewilligter oder zu Recht verweigerter Untermiete hat der Mieter den dadurch erzielten Gewinn dem Vermieter nach Art. 423 OR (Geschäftsanmassung) herauszugeben (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 8). Holt der Mieter die Zustimmung zur Untermiete nicht ein und liegt ein Verweigerungsgrund zur Untermiete nach Art. 262 Abs. 2 OR vor, kann der Vermieter den Hauptmietvertrag entweder ordentlich oder gestützt auf Art. 257 f. OR nach vergeblicher Abmahnung des Vermieters (Aufforderung zur Beendigung der Untermiete) ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 5; Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 262 N 49). Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist zudem für eine solche Kündigung die Verwendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben (Kren Kostkiewicz/Nobel/Schwander/Wolf, OR Handkommentar, Schweizerisches Obligationenrecht, 2. Auflage, 2009 Zürich, OR 257f N 4). Der gegen die berechtigte Verweigerung verstossende Mieter wird zudem dem Vermieter aus Schlecht- bzw. Nichterfüllung des Vertrages (Art. 97 OR) ersatzpflichtig für den Schaden, der dem Vermieter aus der unzulässigen Untervermietung entstanden ist, unabhängig davon, ob das Hauptmietverhältnis durch Kündigung aufgelöst wird oder nicht (Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 262 N 50).

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Erlischt das Wohnrecht infolge Nichtausübung?

Das Wohnrecht gibt der berechtigten natürlichen Person die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile einer solchen Wohnung zu nehmen. Es ist ein unübertragbares und unvererbliches Recht. Im Gegensatz zur Miete, die einen obligatorischen Charakter hat, gilt das Wohnrecht als beschränktes dingliches Recht gegenüber jedermann und entsteht durch Grundbucheintrag. Was geschieht nun, wenn die berechtigte Person ihr Wohnrecht nicht ausübt?

Im Gesetz ist keine Verwirkungsverjährung wegen Nichtbenutzung durch den Berechtigten vorgesehen. Die Nicht-Ausübung führt an sich nicht zum Untergang des Wohnrechts. Die fehlende Ausübung des Wohnrechts durch die berechtigte Person kann dennoch gewisse rechtliche Folgen haben: je nach dem Grund der Nicht-Ausübung sind drei Konstellationen zu unterscheiden:

  1. Der Grund liegt in der Unmöglichkeit des Ausübung des Wohnrechts. Die berechtigte Person kann ihr Recht u.U. aus Gründen nicht mehr ausüben, die in ihrer Person liegen, so bspw. wenn sich ein Aufenthalt in einem Pflege- oder Altersheim aufdrängt (ohne jegliche Rückkehrmöglichkeit in ihre Wohnung). In diesem Fall hat für sie das Wohnrecht keinen Nutzen mehr, da eine Übertragung (der Ausübung) ausgeschlossen ist. Es kann deshalb angenommen werden, dass das Wohnrecht endigt. Der Eigentümer kann aufgrund von Art. 976 (bzw. 976a falls die rechtliche Lage bzgl. Unmöglichkeit der Ausübung des Wohnrechts als zu unklar erscheint) oder 736 ZGB die Löschung verlangen.
  2. Die berechtigte Person verzichtet durch konkludentes Verhalten auf das Wohnrecht. Das konkludente Verhalten hat hohen Anforderungen zu genügen. Ein solcher Verzicht könnte bspw. angenommen werden, wenn die berechtigte Person ihr Recht während längerer Zeit nicht ausgeübt und sich in Handlungen des Eigentümers, die eine Ausübung des Rechts verhinderten, nicht entgegenstellt hat. Der Eigentümer kann jedoch nicht selbst die Löschung der Eintragung verlangen (Art. 963 Abs. 2 ZGB); dazu bedarf es der formellen Zustimmung (Art. 964 ZGB) des Berechtigten oder, bei deren Fehlen, einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung des Rechtsverlusts.
  3. Die berechtigte Person ist nicht gehalten, ihr Recht auszuüben. Kann die Nicht-Ausübung nicht als Verzicht gewertet werden, so darf der Eigentümer keinesfalls die Löschung verlangen und jedes dahinführende Begehren ist ausgeschlossen. Dem Eigentümer bleibt aber das Vorgehen gem. Art. 736 Abs. 2 ZGB vorbehalten, wonach das Wohnrecht gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden kann, wenn ein Interesse der berechtigten Person zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung ist.

M.A. HSG Xavier Bédat              Version Juni 2016

Martin Rechtsanwälte GmbH steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.

Quellen:  Michel Mooser: BSK ZGB II; 3. A. 2007 Basel, Art. 776 N 39-42; Vito Roberto / Stephanie Hrubesch-Millauer: Sachenrecht, 2009 Bern, N 538-549

Der Sacheinlagevertrag

von Hansrudolf Metzger, metzger@msmgroup.ch, Tel. +41 (52) 269 21 05

Begriff

Eine Sacheinlage liegt vor, wenn die Liberierungsschuld des Zeichners durch die Übertragung von Sachen oder von anderen Vermögenswerten (Patenten, Marken usw.) getilgt wird. Die Gegenleistung der Gesellschaft besteht aus neu ausgegebenen Aktien. Die Statuten haben in diesem Fall den Gegenstand der Einlage und dessen Bewertung sowie den Namen des Einlegers und die ihm zukommenden Aktien anzugeben (Art. 628 Abs. 1 OR).

Sacheinlagen gelten nur dann als Deckung, wenn sie gestützt auf einen schriftlichen oder öffentlich beurkundeten (bei Grundstücken) Sacheinlagevertrag geleistet werden und die Gesellschaft nach ihrer Eintragung in das Handelsregister sofort als Eigentümerin darüber verfügen kann oder einen bedingungslosen Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch erhält (Art. 634 OR).

 

Statutarische Grundlage

Leistet ein Aktionär seinen Anteil nicht durch Einzahlung, so sind der Gegenstand der Einlage und dessen Bewertung sowie der Name des Einlegers und die ihm zukommenden Aktien anzugeben (Art. 628 Abs. 1 OR).

In allen Fällen ist die Gefahr vorhanden, dass überbewertete, minderwertige, ja wertlose Objekte das Aktienkapital ganz oder teilweise ausmachen. Hier kommen erfahrungsgemäss die meisten Missbräuche vor. Würde hier nach aussen nur der Geldwert des aus Sachen ganz oder teilweise zusammengesetzten Aktienkapitals angegeben, so würde ein falsches Bild der Situation der AG vorliegen. Das Interesse der Gläubiger und der Aktionäre, vor allem der später eintretenden Aktionäre, und deren Schutz verlangt eine Offenlegung der wirklichen Sachlage. Es muss ersichtlich sein, woraus das Aktienkapital besteht.

 

Sacheinlagefähigkeit

Grundsätzlich kommt jeder übertragbare, bilanzfähige Vermögensgegenstand als wirtschaftlicher Ersatz für eine Bareinlage im Sacheinlagevertrag in Frage. In Zweifelsfällen ist darauf abzustellen, was vom Standpunkt der Gesellschaft aus betrachtet, Wert haben kann. Schliesslich muss die Substanz der Einlage verwertbar sein, damit der Haftungsanspruch der Gläubiger gesichert ist.

 

Zusammenfassend lassen sich für eine Sacheinlage folgende Voraussetzungen herauskristallisieren:

  • Bewertbarkeit Aktivierbarkeit: Als Sacheinlage kommen im Sacheinlagevertrag nur Vermögenswerte in Betracht, die einen bestimmten Wert aufweisen und in der Bilanz als Aktivum aufgeführt werden dürfen.
  • Möglichkeit des Rechtserwerbs durch die Gesellschaft muss gegeben sein (Übertragbarkeit): Damit die Gesellschaft eine Sacheinlage erwerben kann, muss das entsprechende Objekt bei der Gründung oder Kapitalerhöhung in das Vermögen der Gesellschaft übertragen werden können. Der Übertragung dürfen folglich keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (wie z.B. ein vertragliches Zessionsverbot).
  • Verfügbarkeit: Die Gesellschaft muss nach ihrer Eintragung ins Handelsregister unverzüglich und bedingungslos über den betreffenden Vermögenswert verfügen können.
  • Verwertbarkeit: Das Objekt einer Sacheinlage muss von der Gesellschaft auf Dritte übertragen werden können. Dies ist insbesondere bei der Auflösung der Gesellschaft von Bedeutung. Der eingebrachte Vermögenswert muss verwertbar sein, um den Gesellschaftsgläubigern als Haftungssubstrat dienen zu können. Die Verwertbarkeit setzt das Bestehen eines zumindest beschränkten Marktes voraus. Zudem muss die Übertragung des Vermögenswertes rechtlich zulässig und rechtsbeständig sein.

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