Pflichten des Mieters bei Rueckgabe der Sache

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Nach Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.

Der Mieter haftet nicht für sich aus der vertragsgemässen Benützung ergebende Abnützung der Sache. Andererseits haftet der Mieter für Schäden aus vertragswidrigen (vgl. Art. 257f OR, Art. 259 OR und Art. 262 OR) oder unsorgfältigen Handlungen. Ergibt sich bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine erhöhte Abnützung, so hat der Mieter verhältnismässig für die übermässige Abnützung Ersatz zu leisten; die obere Grenze der Haftung bildet daher bei Ersatzanschaffungen (nicht aber bei Reparaturkosten) der Zustandswert der Sache (Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, 2007 Basel, Art. 267 N 4). Will der Vermieter den Mieter für die entstandenen Beschädigungen und übermässige Abnützung belangen, muss er Bestand und Umfang des Schadens beweisen (Art. 8 ZGB). Der Vergleich zwischen dem Antritts- und dem Rückgabeprotokoll ermöglicht es, den Umfang der Schäden nachzuweisen (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, 2008 Zürich, Art. 267 OR S. 493).

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Missbraeuchliche Untermietbedingungen als Verweigerungsgrund zur Untermiete

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Dem Mieter steht ein zwingendes Recht auf Untervermietung der Sache zu (Art. 262 Abs. 1 OR). Voraussetzung für die Zulässigkeit ist die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf seine Zustimmung unter anderem verweigern, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). Missbräuchliche Untermietbedingungen im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. b OR liegen dann vor, wenn die Konditionen des Untermietvertrags im Vergleich zu denjenigen des Mietvertrags für den Untermieter wesentlich ungünstiger sind, ohne dass dafür ein sachlicher Grund besteht (Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch OR – Die Rechtsprechung des Bundesgerichts, 7. Auflage, 2009 Zürich, OR 262 N 6). Wenn die Differenz zwischen dem vom Mieter bezahlten und dem vom Untermieter verlangten Mietzins pro Zimmer 30 bis 40% beträgt, ist die Missbräuchlichkeit zu bejahen (BGE 119 II 359 ff. E. 6, Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch OR – Die Rechtsprechung des Bundesgerichts, 7. Auflage, 2009 Zürich, OR 262 N 3). Werden mit dem erhöhten Untermietzins zusätzliche Leistungen oder Investitionen des Mieters in üblicher Höhe abgegolten, liegt kein Missbrauch vor (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 6). Geringfügige Untermietzinsgewinne sind zulässig, auch wenn sie sachlich nicht gerechtfertigt sind. Bei unbewilligter oder zu Recht verweigerter Untermiete hat der Mieter den dadurch erzielten Gewinn dem Vermieter nach Art. 423 OR (Geschäftsanmassung) herauszugeben (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 8). Holt der Mieter die Zustimmung zur Untermiete nicht ein und liegt ein Verweigerungsgrund zur Untermiete nach Art. 262 Abs. 2 OR vor, kann der Vermieter den Hauptmietvertrag entweder ordentlich oder gestützt auf Art. 257 f. OR nach vergeblicher Abmahnung des Vermieters (Aufforderung zur Beendigung der Untermiete) ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse 1 – Innominatkontrakte – Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184 -318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 262 N 5; Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 262 N 49). Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist zudem für eine solche Kündigung die Verwendung des amtlichen Formulars vorgeschrieben (Kren Kostkiewicz/Nobel/Schwander/Wolf, OR Handkommentar, Schweizerisches Obligationenrecht, 2. Auflage, 2009 Zürich, OR 257f N 4). Der gegen die berechtigte Verweigerung verstossende Mieter wird zudem dem Vermieter aus Schlecht- bzw. Nichterfüllung des Vertrages (Art. 97 OR) ersatzpflichtig für den Schaden, der dem Vermieter aus der unzulässigen Untervermietung entstanden ist, unabhängig davon, ob das Hauptmietverhältnis durch Kündigung aufgelöst wird oder nicht (Higi, Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht (Zürcher Kommentar), Bd. V/2b, Die Miete, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 262 N 50).

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Kosten fuer Wohnungsreinigung

von Martin Rechtsanwälte GmbH (E-Mail: mail@martin-ra.ch, Tel.+41 52 269 21 11)

Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.

Grundsätzlich hat der der Mieter das Mietobjekt in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er es übernommen hat, abgesehen von den normalen, durch den vertragsgemässen Gebrauch entstandenen Abnützungen. Wurde das Mietobjekt ungereinigt oder mit Mängeln behaftet übernommen und wurden diese Mängel vom Vermieter während der Mietzeit nicht behoben, kann es der Mieter ohne Schadenersatzfolge im gleichen Zustand zurückgeben (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1 – Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184-318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 267, OR 267a N 6). Andernfalls ist das Mietobjekt auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in vollständig geräumtem und gereinigtem Zustand zurückzugeben.

Kommt der Mieter auf den Abgabetermin seinen Verpflichtungen nicht oder unvollständig nach, gerät er in Verzug (Art. 102 ff. OR). Sofern sich unmittelbar an das auslaufende ein neues Mietverhältnis anschliesst, ergibt sich aus den Umständen, dass der Mieter seine Rückgabeleistung (z.B. Reinigung) nicht nachträglich erbringen kann. Diesfalls braucht der Vermieter keine Nachfrist anzusetzen (Art. 108 Ziff. 3 OR) und kann die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters zu marktüblichen Bedingungen ausführen lassen (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1 – Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184-318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 267, OR 267a N 6).

Der Vermieter braucht deshalb keine Nachfrist anzusetzen (Art. 108 Ziff. 3 OR) und ist berechtigt, die Sache auf Kosten des Mieters instand zu stellen (Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1 – Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe – Art. 184-318 OR, 2. Auflage, 2012 Zürich, OR 267, OR 267a N 6).

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Erlischt das Wohnrecht infolge Nichtausübung?

Das Wohnrecht gibt der berechtigten natürlichen Person die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile einer solchen Wohnung zu nehmen. Es ist ein unübertragbares und unvererbliches Recht. Im Gegensatz zur Miete, die einen obligatorischen Charakter hat, gilt das Wohnrecht als beschränktes dingliches Recht gegenüber jedermann und entsteht durch Grundbucheintrag. Was geschieht nun, wenn die berechtigte Person ihr Wohnrecht nicht ausübt?

Im Gesetz ist keine Verwirkungsverjährung wegen Nichtbenutzung durch den Berechtigten vorgesehen. Die Nicht-Ausübung führt an sich nicht zum Untergang des Wohnrechts. Die fehlende Ausübung des Wohnrechts durch die berechtigte Person kann dennoch gewisse rechtliche Folgen haben: je nach dem Grund der Nicht-Ausübung sind drei Konstellationen zu unterscheiden:

  1. Der Grund liegt in der Unmöglichkeit des Ausübung des Wohnrechts. Die berechtigte Person kann ihr Recht u.U. aus Gründen nicht mehr ausüben, die in ihrer Person liegen, so bspw. wenn sich ein Aufenthalt in einem Pflege- oder Altersheim aufdrängt (ohne jegliche Rückkehrmöglichkeit in ihre Wohnung). In diesem Fall hat für sie das Wohnrecht keinen Nutzen mehr, da eine Übertragung (der Ausübung) ausgeschlossen ist. Es kann deshalb angenommen werden, dass das Wohnrecht endigt. Der Eigentümer kann aufgrund von Art. 976 (bzw. 976a falls die rechtliche Lage bzgl. Unmöglichkeit der Ausübung des Wohnrechts als zu unklar erscheint) oder 736 ZGB die Löschung verlangen.
  2. Die berechtigte Person verzichtet durch konkludentes Verhalten auf das Wohnrecht. Das konkludente Verhalten hat hohen Anforderungen zu genügen. Ein solcher Verzicht könnte bspw. angenommen werden, wenn die berechtigte Person ihr Recht während längerer Zeit nicht ausgeübt und sich in Handlungen des Eigentümers, die eine Ausübung des Rechts verhinderten, nicht entgegenstellt hat. Der Eigentümer kann jedoch nicht selbst die Löschung der Eintragung verlangen (Art. 963 Abs. 2 ZGB); dazu bedarf es der formellen Zustimmung (Art. 964 ZGB) des Berechtigten oder, bei deren Fehlen, einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung des Rechtsverlusts.
  3. Die berechtigte Person ist nicht gehalten, ihr Recht auszuüben. Kann die Nicht-Ausübung nicht als Verzicht gewertet werden, so darf der Eigentümer keinesfalls die Löschung verlangen und jedes dahinführende Begehren ist ausgeschlossen. Dem Eigentümer bleibt aber das Vorgehen gem. Art. 736 Abs. 2 ZGB vorbehalten, wonach das Wohnrecht gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden kann, wenn ein Interesse der berechtigten Person zwar noch vorhanden, aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung ist.

M.A. HSG Xavier Bédat              Version Juni 2016

Martin Rechtsanwälte GmbH steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.

Quellen:  Michel Mooser: BSK ZGB II; 3. A. 2007 Basel, Art. 776 N 39-42; Vito Roberto / Stephanie Hrubesch-Millauer: Sachenrecht, 2009 Bern, N 538-549

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler

von hansrudolf.metzger@msmgroup.ch, Tel. +41 (52) 269 21 05

Steuerliche Behandlung von Einzelfirmen und Personengesellschaften, welche Immobilien halten und „gewerbsmässige Liegenschaftenhändler“

Eine rechtliche Definition des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers gibt es nicht, was zu Abgrenzungsfragen führen kann. Das Bundesgericht hat aufgrund von mehreren Entscheiden gewisse Indizien festgelegt, wann eine steuerpflichtige Person als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler zu qualifizieren ist resp. qualifiziert werden kann. Es ist jedoch immer auf den Einzelfall abzustellen.

Im Sinne von Art. 16 Abs. 1 DBG unterliegen der Einkommenssteuer alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne (Abs. 3). Steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Unter diesen Begriff fällt allgemein jede Tätigkeit, bei der ein Unternehmer auf eigenes Risiko, unter Einsatz von Arbeit und Kapital, in einer frei gewählten Organisation und mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt.

Verkauf von Grundstücken

Ein steuerfreier Kapitalgewinn wie beim Verkauf von Grundstücken im Privatvermögen kann auf Bundesebene nicht erzielt werden. Der Verkauf von Grundstücken im Geschäftsvermögen führt im Sinne von Art. 18 Abs. 2 DBG zu einem steuerbaren Vermögensertrag.

Auf kantonaler Ebene sehen die Steuerfolgen unterschiedlich aus, je nach kantonaler Systematik:

  • Im monistischen System (auch „Zürcher System“): Die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten stellen den Grundstückgewinn dar, welcher mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird. Auf den wiedereingebrachten Abschreibungen (Anlagekosten ./. Buchwert) ist die Einkommenssteuer geschuldet.
  • Im dualistischen System (auch St. Galler System): Die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Buchwert unterliegt der Einkommenssteuer.

Zusätzlich sind auf dem erzielten Gewinn die Sozialabgaben zu entrichten (unabhängig vom System), da es sich um eine selbständige Erwerbstätigkeit handelt.

Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen

Selbständigerwerbende haben oftmals nicht nur den Betrieb, sondern auch die Immobilie(n) im Geschäftsvermögen. Zudem wird die Immobilie häufig auch noch privat genutzt und über die Jahre wurden auf der Immobilie steuerwirksame Abschreibungen vorgenommen.

Im Zeitpunkt des Verkaufs, der Nachfolgeplanung oder aber der Liquidation wird festgestellt, dass der Betrieb aufgrund der Immobilie relativ schwer und für einen Nachfolger kaum zu finanzieren ist. Spätestens in diesem Zeitpunkt beabsichtigen viele, die Immobilie aus dem Geschäftsvermögen herauszulösen, was letztendlich in den meisten Fällen zu einer hohen Steuerbelastung führen kann. Der Grund ist oftmals in der Wertsteigerung der Immobilie selbst begründet sowie in den über die Jahre vorgenommenen buchhalterischen Abschreibungen.

Aufgrund der Unternehmenssteuerreform II, in Kraft seit dem 1. Januar 2011, ergeben sich Erleichterungen bei der Überführung von Immobilien aus dem Geschäfts- in das Privatvermögen.

 

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Missbrauch mit Betreibungen

von martin@msmgroup.ch, Tel. +41 (52) 269 21 00

Trotz etlicher SchKG Revisionen ist ein praktisch sehr relevanter Kern-Bereich unseres Betreibungsrechts noch unbefriedigend geregelt: Der Zahlungsbefehl und seine Bekanntgabe in Auszügen aus dem Betreibungsregister. Es ist viel zu einfach und bleibt meist ohne Konsequenzen, jemanden auf unsicherer oder gar keiner Basis zu betreiben, um ihm zu schaden. Auch wenn das allgemein bekannt ist, entstehen in der Praxis doch oft massive Nachteile, z.B. bei der Wohnungs- und Stellensuche. Überdies ist die Betreibung das einfachste Mittel, die Verjährung behaupteter Forderungen zu unterbrechen, womit das Gesetz Betreibungen auf ungeklärter Basis geradezu fördert.

Die gerade aus diesen Gründen kürzlich geschaffene negative Feststellungsklage ist in der Praxis meist viel zu teuer und zu langsam, um dem betriebenen wirksam zu helfen. Andererseits ist die Gerichtspraxis zur Missbräuchlichkeit von Betreibungen so streng, dass auch das kaum je hilft, u.a. wohl deshalb, weil als Sanktion nur die Nichtigkeit der Betreibung zur Verfügung steht mit schweren Folgen für den Betreibenden.

Die Betreibung ist an sich eine Vollstreckungshandlung und folgt in der logischen Abfolge nach einem materiellen (An-) Erkenntinsverfahren (z.B. Unterzeichnung einer Schuldanerkennung oder Zivilprozess um eine Geldforderung). Auf diese Funktion sollte das Betreibungsverfahren wieder konzentriert werden.

Hier einige (teils kumulativ, teils alternativ gemeinte) Denkansätze, in welche Richtung es gehen könnte:

  • Betreiben kann nur, wer mindestens einen provisorischen Rechtsöffnungstitel hat, oder
  • Betreibungen ohne Rechtsöffnungstitel werden in Auszügen nicht bekanntgegeben
  • Für die Verjährungs-Unterbrechung wird ein anderes Mittel geschaffen, z.B. etwas wie der deutsche gerichtliche Mahnbescheid
  • Der negativen Feststellungsklage wird eine „kleine Schwester“ zur Seite gestellt: Ein Begehren im summarischen Verfahren auf einseitigen Antrag oder mit sehr kurzen Antwortfristen, mit dem durch blosses Glaubhaftmachen der Missbräuchlichkeit verlangt werden kann, dass eine Betreibung in Auszügen nicht mehr aufgeführt wird (die Betreibung mit allen anderen Wirkungen aber im übrigen erhalten bleibt).

Es wäre verdienstvoll, wenn sich jemand im Parlament dieses Misstandes annehmen könnte!

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