Lex Friedrich (Lex F; Lex Koller; BewG)

Lex Friedrich (Lex F; Lex Koller; BewG)

von hauser@m-win.ch, Tel. +41 (52) 269 21 00

Wer ein Unternehmen gründet oder sich ins Handelsregister eintragen lassen will, muss bei der Anmeldung unter anderem eine sog. «Lex Friedrich»-Erklärung abgeben. Wir erklären Ihnen, was es damit auf sich hat.

In der «Lex Friedrich»-Erklärung muss zugesichert werden, dass kein Verstoss gegen das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, auch Lex Koller oder Lex Friedrich genannt) vorliegt und/oder keine Bewilligung im Sinne dieses Gesetzes benötigt wird. Das BewG beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern, Art. 1 BewG. Aus diesem Grund bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, Art. 2 Abs. 1 BewG. Die Bewilligung wird nur aus den Gründen erteilt, die das BewG vorsieht. Zu beachten ist, dass die Kantone zusätzliche Bewilligungsgründe und weitergehende Beschränkungen vorsehen können, soweit das BewG sie dazu ermächtigt, Art. 3 BewG. Der Begriff des Erwerbs wird sehr weit ausgelegt, so dass neben dem Erwerb des Eigentums z.B. auch der Erwerb eines Wohnrechts umfasst ist oder die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Auch die Auslegung des Begriffes der «Personen im Ausland» vermag manche Überraschung hervorzurufen. So sind z.B. neben Ausländern mit Wohnsitz im Ausland auch Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung besitzen erfasst sowie z.B. juristische Personen, die ihren rechtlichen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden.

Kann der Erwerber nicht ohne weiteres ausschliessen, dass es sich um ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft handelt, hat er bei der zuständigen Bewilligungsbehörde um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass er keiner Bewilligung bedarf. Für dieses Vorgehen stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

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Nach welchem Recht wird mein Erbe geteilt?

Auswirkungen der EU-Erbrechtsverordnung auf Schweizer Erblasser

von hauser@m-win.ch, Tel. +41 (52) 269 21 00

Stellen Sie sich vor, Sie leben in der Schweiz und ziehen in Ihrem wohlverdienten Ruhestand nach Frankreich. Nach Ihrem Tod könnten französische Behörden nun Ihren Nachlass nach französischem Recht behandeln; somit auch das Haus, welches Ihnen gehört und in der Schweiz belegen ist. Oder stellen Sie sich vor, dass Sie als Deutscher in die Schweiz gezogen sind, sich ein Haus und Auto gekauft haben und plötzlich versterben. Da Sie Ihr Bankkonto in Deutschland nicht aufgelöst haben, könnten sich deutsche Behörden für zuständig erklären und Ihren gesamten Nachlass deutschem Recht unterstellen. Oder stellen Sie sich vor, dass Ihr Ehemann einige Monate berufsbedingt in Polen verbringt. Wenn er dort verstirbt, könnte der Nachlass unter Umständen polnischem Recht unterstehen.

Grund dafür ist die VERORDNUNG (EU) Nr. 650/2012 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 4. Juli 2012 über die Zuständigkeit, das anzuwendende Recht, die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen und die Annahme und Vollstreckung öffentlicher Urkunden in Erbsachen sowie zur Einführung eines Europäischen Nachlasszeugnisses (kurz EU-Erbrechtsverordnung). Sie gilt für Erbfälle, die ab dem 17.08.2015 eintreten.

Ziel der EU-Erbrechtsverordnung ist es, dass grundsätzlich nur noch ein Gericht (oder eine Behörde) für den gesamten Nachlass zuständig ist und einheitliches Recht angewandt wird.

Anders als eine EU-Richtlinie muss eine Verordnung von den Mitgliedstaaten nicht in das nationale Recht umgesetzt werden, sondern gilt unmittelbar, so wie ein «normales» nationales Gesetz. Zu beachten ist aber, dass Dänemark, Irland und das Vereinigte Königreich aufgrund von einem Opting-Out nicht an die Verordnung gebunden sind. Die Verordnung kann aber, wie oben in den Beispielen dargelegt, eine Wirkung auf Drittstaaten, wie die Schweiz, haben (vgl. Art. 4, 10 EU-Erbrechtsverordnung).

Wichtig zu wissen ist, dass gemäss der EU-Erbrechtsverordnung das Erbrecht desjenigen Landes anwendbar ist, in welchem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Dieser ist nicht zwingend mit dem Wohnsitz gleichzusetzen und ist durch eine Gesamtbetrachtung der Lebensumstände des Erblassers zu ermitteln. Eine längere Auslandsabwesenheit kann schon reichen, um einen gewöhnlichen Aufenthalt anzunehmen.

Um die Anwendung eines «fremden» Rechts zu umgehen, kann der Erblasser unter gewissen Voraussetzungen eine Rechtswahl treffen, so dass das Recht eines anderen Landes anzuwenden ist.

Bei einer Nachlassplanung sollten die Auswirkungen der EU-Erbrechtsverordnung entsprechend berücksichtigt werden.

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Vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung

von Sabrina Cacace, Martin Rechtsanwälte GmbH

Art. 264 Abs. 1 OR regelt die vorzeitige Rückgabe von Mietsachen.

Der Mieter haftet grundsätzlich bei vorzeitiger Rückgabe für Mietzinsen bis zum nächsten Kündigungstermin bzw. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses. Nach Art. 264 Abs. 1 und 2 OR kann der Mieter den Mietgegenstand zurückgeben, ohne Kündigungsfristen und –termine einzuhalten, sofern er entweder einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt oder die Miete bis zum nächsten Termin bezahlt, an dem der Vertrag endet oder beendet werden könnte. Die vollständige Rückgabe der Sache erfolgt durch Rückgabe der Schlüssel oder durch schriftliche, klar zum Ausdruck gebrachte, Mitteilung an den Vermieter, dass man das Mietobjekt zurückgeben will. Der Mieter muss zudem einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Die Zumutbarkeit des Ersatzmieters bestimmt sich nur nach objektiven Kriterien (z.B. erheblich grössere Familie), d.h. der Vermieter darf an den Ersatzmieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den bisherigen Mieter (Huguenin, Obligationenrecht Besonderer Teil, 2002 Zürich, 337). Weiter wird die Zahlungsfähigkeit, d.h. die Zahlungswilligkeit des Nachmieters vorausgesetzt, die sich durch einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister und einer Fotokopie des Lohnausweises/der Lohnabrechnung nachweisen lässt (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. Auflage, 2007 Zürich, OR 264 S. 181). Die Zahlungsfähigkeit des vorgeschlagenen Nachmieters ist nur bei mehrmaligen und erheblichen Betreibungen oder wenn Verlustscheine gegen diesen existieren, zu verneinen (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. Auflage, 2007 Zürich, OR 264 S. 182). Der Ersatzmieter muss bereit sein, das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen (bspw. bisheriger Mietzins, Dauer des bisherigen Mietverhältnisses etc.) zu übernehmen, die im Augenblick der Rückgabe der Mietsache zwischen den Parteien gelten und muss die Mietsache, an dem Tag zurückzugeben, an dem das Mietverhältnis gemäss Kündigung endet (Higi, Zürcher Kommentar, Bd. V/2b, Art. 253-265 OR, 3. Auflage, 1994 Zürich, OR 264 S. 718). Der Abschluss eines neuen Mietvertrages zwischen den Vermieter und den Ersatzmieter ist nicht erforderlich. Zur Überprüfung sowie zur Auswahl des Ersatzmieters muss dem Vermieter eine angemessene Zeit (mindestens 1 Monat) eingeräumt werden (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, 2008 Zürich, OR 264 S. 388). Der Vermieter muss die Ablehnung begründen. Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmieter ohne triftigen Grund ab, so verliert er gegenüber dem ausziehenden Mieter den Anspruch auf Weiterzahlung des Mietzinses (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, OR 264 S. 388).

interessiert mich (E-mail an Xavier Bédat, Martin Rechtsanwälte; wir melden uns)

Что нужно знать о законе Lex Koller при покупке недвижимости в Швейцарии.

Подготовила Кристина Гришина, менеджер по маркетингу, grishina@m-win.ch

 

С давних пор Швейцария считается страной, обладающей благоприятными условиями для инвестирования денежных средств. Благодаря стабильной экономической ситуации одной из самых выгодных возможностей для иностранцев является вложение в недвижимость. Однако при приобретении недвижимости необходимо помнить о существовании так называемого закона Lex Koller, который распространяется на жилую недвижимость.

 

Для того чтобы предотвратить перенаселение страны иностранным гостями, правительство ввело в силу закон об ограничении покупки жилой недвижимости в Швейцарии, который с 1997 года был назван Lex Koller. По закону иностранцами считаются граждане, не входящие в Европейский союз (ЕС) и ЕАСТ (Европейская ассоциация свободной торговли) и не владеющие швейцарским ПМЖ, а также граждане ЕС и ЕАСТ, не имеющие ВНЖ в Швейцарии.

 

Для того, чтобы приобрести недвижимость, иностранцу необходимо получить разрешение от властей на покупку жилой недвижимости. Правительство выдает около полутора тысяч разрешений в год. Более того, ограничения также распространяются на кантоны, где возможно или же невозможно приобрести квартиру или дом. Исключениями является приобретение офисных помещений, покупка апартаментов с целью отдыха (второе жилье в туристической местности), а также приобретение частей фонда недвижимости.

 

Существует слудующий список кантонов, где разрешена покупка жилой недвижимости для иностранцев в Швейцарии:

 

Немецко-говорящие кантоны:

Берн, Гларус, Граубюнден, Люцерн, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Ури, Шаффхаузен, Швиц

 

Французско-говорящие кантоны: Вале, Во, Невшатель, Фрибур, Юра

 

Итальянско-говорящие кантоны: Тичино

 

Процедура купли-продажи недвижимости не вызывает сложностей, однако длится около двух месяцев. Перед самой сделкой покупатель заполняет специальную анкету, по которой проводится проверка на федеральном уровне. Физическому лицу для покупки понадобится только паспорт, в то время как юридическому – свидетельство о регистрации и его копия, а также документ о передачи права подписи доверенному лицу. Затем составляется документ о резервации объекта, который подтверждает серьезность намерений покупателя. Вследствии независимый юрист подписывает все необходимые бумаги и запрашивает разрешение на заключение сделки. Полноправным владельцем покупатель является только тогда, когда недвижимость будет зарегистрирована в реестре.

 

Таким образом, при покупке жилой недвижимости необходимо учесть все перечисленные пункты, а также предоставить общение с инстанциями доверенным юристам. Наша компания специализируется в вопросах недвижимости и сможет помочь Вам на немецком, английском, французском, итальянском и русском языках.

Liegenschaftsverwaltungsverträge

Der Aufbau von Liegenschaftsverwaltungsverträgen

1. Rahmenvertrag

Um die rechtlichen Fragen in Bezug auf den Aufbau von Liegenschaftverwaltungsverträgen zu erläutern, bedienen wir uns folgenden Beispiels: Eine grosse Grundstückeigentümerin (nachfolgend „Eigentümerin“) wie z.B. eine Bank oder eine Pensionskasse hält eine Geschäftsimmobilie. Es geht der Eigentümerin primär um die Rentabilität aus der Vermietung der Immobilie. Sie will sich nicht mit dem täglichen Geschäft auseinandersetzen müssen. Sie kann dafür auf die Dienste eines Facility-Management-Unternehmens zurückgreifen.

Zwischen der Grundstückeigentümerin und dem Facility-Management-Unternehmen wird ein übergeordneter Rahmenvertrag abgeschlossen, der die Vertragsparteien und das zu bewirtschaftende Grundstück benennt sowie weitere Punkte wie Bedingungen, Zahlungswesen, Vertragsdauer, Versicherungen und Haftungsbegrenzungen, Rügefristen, usw. enthält. Zudem werden auch einzelne, modular aufgebaute und untergeordnete Verträge abgeschlossen. Diese nennt man „Service Level Agreements“ (SLA). Die Service Levels (SL) umschreiben spezifische Dienstleistungen wie z.B. die administrative Verwaltung der Immobilie, die Reinigung, die Sicherheit, das Catering, die Aufzüge oder die Gebäudetechnik.

2. Rahmenvertrag

Rechtlich gesehen handelt es sich beim Rahmenvertrag um einen Auftrag. Beim Auftrag ist ein Tätigwerden des Beauftragten im Interesse des Auftraggebers geschuldet. Dadurch, dass das Facility-Management-Unternehmen (Beauftragter) dauernd für die Grundstückeigentümerin (Auftraggeber) tätig ist, liegt grundsätzlich ein Dauervertrag vor. Das Element der Dauer ist zwar eher für eine Unterform des Auftrags (Agenturvertrag) typisch, hindert aber nicht daran, den Rahmenvertrag als Auftrag zu qualifizieren.

3. Service Level Agreement

Da SLA verschiedene Dienstleistungen zum Objekt haben können, kann deren rechtliche Qualifikation unterschiedlich ausfallen. Grundsätzlich werden sie entweder dem Auftragsrecht oder dem Werkvertragsrecht unterstellt oder sie stellen einen gemischten Vertrag dar. Sich dieser Unterscheidung bewusst zu sein, ist bei der Erstellung der SLA bedeutend, weil je nach Qualifikation verschiedene Rechtsfolgen wie z.B. die Rügemöglichkeiten oder die Kündigungsmöglichkeiten sich unterscheiden. Wichtig ist weiter die Festlegung, ob die SLA nur die Modalitäten des Rahmenvertrages näher ausführen oder ob die Leistungspflichten erst in den jeweiligen SLA überhaupt genau definiert werden. Zudem ist darauf zu achten, dass sich der Rahmenvertrag und die SLA nicht widersprechen (z.B. bzgl. Haftungsbeschränkungen und Rügefristen).

3.1. SLA als Auftrag

Wie bereits oben erwähnt, ist beim Auftrag ein Tätigwerden des Beauftragten im Interesse des Auftraggebers geschuldet. Falls ein SLA als Auftrag zu qualifizieren ist, so handelt es sich um einen Auftrag im Rahmen eines übergeordneten Auftrags, dem Rahmenvertrag. Merkmale, die auf einen Auftrag hinweisen sind das Befolgen von Weisungen, die Vertretung von Interessen, das Fehlen eines Erfolgsversprechens und generell „managende“ Tätigkeiten. Der Beauftragte übernimmt im Unterschied zum Werkhersteller eine Sorgfaltshaftung, also eine Haftung für das getreue und sorgfältige Ausführen der Geschäfte, nicht aber eine Erfolgshaftung.

Beim Auftrag ist es zwingendes Recht, dass die Kündigung jederzeit erfolgen kann. Dieses jederzeitige Kündigungsrecht ist bei Liegenschaftsverwaltungsverträgen in der Lehre umstritten. Das Bundesgericht bejaht aber diese zwingende Natur bei Auftragsverhältnissen und bei gemischten Verträgen mit Auftragselementen. Somit gilt das jederzeitige Kündigungsrecht für den Rahmenvertrag und für SLA, die als Auftragsverhältnis oder als gemischter Vertrag mit Auftragselement (siehe zu diesem Vertragstyp weiter unten) zu qualifizieren sind.

Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung kann im auftragsrechtlich qualifizierten SLA eine bestimmte Entschädigungssumme festgelegt werden, aber nur für den Fall der Kündigung zur Unzeit, da es nicht gestattet ist, das jederzeitige Widerrufsrecht durch Konventionalstrafen oder andere Mittel zu erschweren. Es geht darum, dass das Facility-Management-Unternehmen aufgrund des Auftrages organisatorische Massnahmen vorgenommen und Unkosten auf sich genommen hat, die nicht unbedingt durch das Honorar gedeckt sind. Mit der Entschädigungssumme sollen die negativen finanziellen Folgen der Beendigung des Auftrags abgefedert werden.

3.2. SLA als Werkvertrag

Im Gegensatz zum Auftrag ist bei einem Werkvertrag nicht „nur“ ein tätig werden, sondern ein Arbeitserfolg geschuldet: ein körperliches oder unkörperliches Werk. Das Ergebnis verfügt über objektiv messbare Eigenschaften. Der Werkvertrag ist grundsätzlich kein Dauervertrag. Er kann weder durch Zeitablauf noch durch Kündigung ordentlich beendigt werden. Auch wenn Leistungen wiederholt erbracht werden müssen, spricht dies nicht gegen einen Werkvertrag. Das Bundesgericht argumentierte in BGE 130 III 458, dass bei der Wartungsarbeit von Feuerlöschern ein objektiv messbarer Erfolg garantiert werden kann, weshalb trotz Dauer und wiederkehrender Leistung der Wartungsvertrag als Werkvertrag zu betrachten sei. Konkret bedeutet dies für SLA, die eine Wartungsleistung umfassen (wie z.B. Feuerlöscherwartung, qualifizierte Reinigung einer Arztpraxis, Entsorgung von Chemikalien), dass sie dem Werkvertragsrecht unterstehen. Gemäss den allgemeinen Mängelrechten des Werkbestellers gemäss OR hat die Grundstückeigentümerin das Werk / die Arbeit des Facility-Management-Unternehmens nach Ablieferung des Werks oder Erledigung der (Wartungs-)Arbeit umgehend zu prüfen. Bei kleineren Mängeln kann die Grundstückeigentümerin eine Herabsetzung des Preises oder die unentgeltliche Nachbesserung verlangen. Hat das Werk aber erhebliche Mängel oder weicht es so sehr vom Vertrag ab, dass es unbrauchbar ist, kann sie die Annahme verweigern und Schadenersatz vom Facility-Management-Unternehmen fordern, falls dieses seine Unschuld nicht beweisen kann.

3.3. SLA als gemischter Vertrag

Schliesslich gibt es auch SLA, die nicht direkt dem Auftrags- oder Werkvertragsrecht unterstellt werden können oder die Leistungen aus dem Auftrags- und dem Werkvertragsrecht enthalten und als gemischte Verträge zu qualifizieren sind. Für solche sind es die konkreten vertraglichen Vereinbarungen, die in erster Linie deren Inhalt und deren Rechtsfolgen bestimmen. Falls eine Lücke im Vertrag besteht stellt sich dann die Frage, welches Recht subsidiär zur Anwendung kommt. In einem solchen Fall wird die spezifische Dienstleistung, um welche es im Rechtsstreit geht, analysiert und abstrahiert um danach zu entscheiden, welche Normen subsidiär anzuwenden sind.

4. Beispiel für ein SLA

In den eckigen Klammern, die im echten SLA nicht stehen würden, befindet sich die jeweilige rechtliche Qualifikation:

SLA Nr. 12 Zugang
Ziele der Dienstleistung –     Zugang durch nicht autorisierte Personen unterbinden

–     Effiziente Mitarbeiterverifizierung

In der Pauschale enthaltene Leistungen –     Betreiben eines Zugangssystem mit elektronischen Karten [Auftrag]

–     Übergabe von Schlüsseln und elektronischen Karten an Mitarbeiter [Werkvertrag]

–     Registrierung der elektronischen Karten [Werkvertrag]

–     Programmieren der elektronischen Karten [Werkvertrag]

Preis: CHF 3‘600.- pro Monat
Zusätzliche Leistungen –     Ersatz von defekten Karten (variable Dienstleistung) [Werkvertrag] Preis: CHF 100.- pro Karte
–     Mitarbeiterausbildung [Auftrag] Preis: CHF 500.– pro Stunde für 1-6 Personen
Bemerkungen –     Reparatur von elektrischen Anschlüssen nicht inbegriffen

 

Wie im Beispiel ersichtlich, können in einem SLA unterschiedlich zu qualifizierende Dienstleistungen eingeschlossen werden. Bei einer Streitigkeit kann nicht der SLA gesamthaft entweder dem Auftragsrecht oder der Werkvertragsrecht unterstellt werden. Diese Unterscheidung hat bei den einzelnen Dienstleistungen zu erfolgen.

Schliesslich ist zu bemerken, dass SLA viel komplexer sein können als im obigen Beispiel. Sie können mit Führungswerkzeugen und –indikatoren ergänzt werden (wie z.B. Key Performance Indicators oder je nach Ereignis oder erreichten Schwellwert abgestufte Massnahmen).

 

Xavier Bédat, M.A. HSG, +41 52 269 21 17, bedat@m.win.ch

Kristina Grishina, BA in Business Administration ZHAW, grishina@m-win.ch

 

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Pflichten des Mieters bei Rueckgabe der Sache

von Martin Rechtsanwälte GmbH (E-Mail: sekretariat@m-win.ch, Tel.+41 52 269 21 11)

Nach Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.

Der Mieter haftet nicht für sich aus der vertragsgemässen Benützung ergebende Abnützung der Sache. Andererseits haftet der Mieter für Schäden aus vertragswidrigen (vgl. Art. 257f OR, Art. 259 OR und Art. 262 OR) oder unsorgfältigen Handlungen. Ergibt sich bei der Beendigung des Mietverhältnisses eine erhöhte Abnützung, so hat der Mieter verhältnismässig für die übermässige Abnützung Ersatz zu leisten; die obere Grenze der Haftung bildet daher bei Ersatzanschaffungen (nicht aber bei Reparaturkosten) der Zustandswert der Sache (Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 4. Auflage, 2007 Basel, Art. 267 N 4). Will der Vermieter den Mieter für die entstandenen Beschädigungen und übermässige Abnützung belangen, muss er Bestand und Umfang des Schadens beweisen (Art. 8 ZGB). Der Vergleich zwischen dem Antritts- und dem Rückgabeprotokoll ermöglicht es, den Umfang der Schäden nachzuweisen (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft – SVIT, Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, 2008 Zürich, Art. 267 OR S. 493).

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